一个四线城市悄然发布的一份房地产调控文件引发热议

一个四线城市悄然发布的一份房地产调控文件，引发热议。

12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局发文，取消实施了一年的住房“限售令”。此举既是全国首例，也是到目前为止，地方政府松绑调控的尝试中，“尺度”最大的一次。

在始于2016年的本轮调控政策中，各地出台了包括限购、限价、限贷、限售、限商等在内“五限”政策。其中，“限售”是本轮调控的首创性做法，覆盖范围广泛，被认为是此轮调控的标签式特征。虽然菏泽是一个名不见经传的小城，但取消“限售令”的做法，仍然引发关于调控政策松绑的猜想。

(相关资料图)

12月19日早间，A股房地产板块大涨，成为涨幅最高的板块，但午后转而下跌。其中，山东房企鲁商置业(600223,股吧)触及涨停板。

19日下午，菏泽市住建局解释称，很多市民因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。因此，取消限售令是“为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展”。

业内分析人士认为，作为一个典型四线城市，菏泽此举既有个案因素，又有代表性价值。了解事件全貌，有助于管窥调控深入背景下，地方政府的心态。

棚改的“福利”

上述引发轩然大波的文件名为《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。在文件的七项举措中，前五项均涉及棚户区改造，后两项分别是“取消新购住房限制转让措施”和“降低市区商品房预售资金监管额度”，这也被视为松绑调控的举措。

2017年11月，菏泽发布18项强化调控的措施。其中即包含限售措施：“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。

新《通知》中取消的，正是这一条款，此时距离政策出台仅有一年的时间。

菏泽市位于山东西南部，下辖2区7县。在山东省内，菏泽的经济发展水平常年处于尾部。但近年来，菏泽的各项经济指标增速颇高。菏泽市发改委的数据显示，2018年上半年，菏泽的地区生产总值、社会消费品零售总额、城乡居民人均可支配收入以及金融机构存款四个指标增速居山东省首位。

近年来，菏泽还以大规模推进棚户区改造而被熟知。官方信息显示，2016至2018年，菏泽市列入棚改计划37.2万套，占山东省棚改计划的六分之一以上，棚改任务连续三年位居全国设区市首位。

截至今年10月，菏泽市三年累计实施棚改项目320个，完成征收37.6万户、5750万平方米，开工及货币化安置41.3万套，开工率110%。

21世纪经济报道记者获取的一份曹县(菏泽下属县)棚户区改造文件显示，县城区域的大部分被纳入棚改范围，过去两年间，这些范围几乎全被拆迁。“老城区全拆完了，成了一片大工地。”当地居民向21世纪经济报道记者表示。

按照“全市棚改任务两年完成，‘三区’棚改任务一年完成”的要求，今年年初，菏泽市住建局还编制了“2018—2020年”新三年棚改规划。其中，2019年全市计划改造54个片区、12万套，这一规模与2018年大致相当。

大规模棚改带来了巨大的经济和社会效益。官方消息称，近年来，全市棚改累计完成投资1500亿元，带动了建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。“建筑业企业发展到628家、从业人员15.8万人，建筑业总产值320亿元、同比增长36.1%。限上零售业装修装饰材料销售额7.9亿元、同比增长17.5%。五金建材、家具家电等相关行业也都有了较大增长。同时，带动了20多个直接相关产业的发展。”

在市场人士看来，棚改还极大刺激了当地的房地产市场和土地市场。

易居克而瑞的统计显示，2015年到2018年(截至12月18日)，菏泽市土地出让面积增长约4倍;土地出让价款由43亿元增长到450亿元;楼面价由544元/平方米增长到1008元/平方米。其中，2017年和2018年，菏泽土地出让规模明显高于以往。

与此同时，菏泽市的房价也明显上涨。12月19日，当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，如今菏泽市区新开盘项目的均价多在6000元/平方米以上，部分高端项目价格达到12000元/平方米。这比一年前的价格近乎翻番。

该人士还表示，货币化棚改的推进，使得菏泽市的需求大量释放，购买力也大增。在菏泽下属的一些区县，很多搁置多年的老盘都得到消化，“一批濒临破产的开发商被救活了。”

提振经济或是终极目的

2018年，菏泽楼市逐渐走向平淡。

多位当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，今年以来，很多新房项目出现销售困境，以往排队买房的“盛况”不再出现。

菏泽房产网援引一位项目负责人的观点表示，“在2017年上半年，一个项目月销80套以上才是好盘好团队;2017年下半年，一个项目月销60套以上就可以。到了2018年，上半年项目月销40套以上就是好项目;而下半年一个项目月销20套就可以及格。”

市场急转直下，源于去年末的一份调控文件。

2017年11月，菏泽市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，提出18项调控措施，除“限售令”外，还包括差别化信贷、调整土地出让方式、网签备案管理、发展租赁市场、强化交易监管等一系列措施。这也被认为是菏泽史上最严的调控政策。

前述房企人士认为，政策出台后，政府部门发放预售许可证的速度明显放缓，对预售价格的审核也更为严格。今年下半年，菏泽的市场供应一度处于低位。

在需求端，他表示，虽然棚改带来的需求红利仍然存在，但总体规模已经明显低于去年。同时，由于房价水平高，这些需求明显被抑制，当前市场的观望情绪十分浓厚。

根据菏泽市统计局的数据，2017年，菏泽市城镇居民人均可支配收入为24116元;今年前三季度，该水平为19954元。这与当地的房价水平已相差甚远。

对于松绑限售令的原因，12月19日下午，菏泽市住建局表示，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

菏泽市住建局表示，近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

12月19日，上海(楼盘)易居研究院智库中心总监严跃进认为，此次发文含义清晰。“限售政策的取消，给二手房房源的流通增加了更多的机会，房源增加是有助于稳定房价的，所以需要肯定此次调整”。同时，这一调整是基于这两年楼市的新情况，符合市场规律和楼市发展规律，没有不妥之处。

12月19日，诸葛找房研究院则指出，菏泽取消限售政策是在经济下行，市场观望情绪渐浓、需求萎靡的情况下，地方政府因城施策采取的试探性放松政策。但考虑到限售对市场的影响不大，取消限售能给予市场一定的信心，但对需求提振有限。

该机构同时表示，取消限售政策的举动也是政府希望通过取消限售，提高开发投资的积极性，从而促进房地产市场的发展，拉动经济建设的需要。

对于菏泽松绑“限售令”的影响，外界解读不一。其中既有观点认为这是楼市调控松绑的信号，也有分析人士认为仅是个案，不宜过度解读。但市场的共识在于，随着房地产市场的下行，各地均有松绑调控的动力。

另据易居克而瑞的统计，今年9月至11月，全国100个主要城市的库存规模连续三个月回升。纳入统计的64个三四线城市，平均升幅为2.3%，平均去化周期为9.5个月。其中，供应规模加大、销售节奏放缓是库存增长的主因。

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