景瑞控股销售额降76%半年最高预亏17亿 频高息发债以新还旧

上海老牌房企景瑞控股也难逃房地产周期性下行，经营能力持续下滑。

近日，景瑞控股(01862.HK)发布公告，预期集团2022年上半年的净亏损约14亿元至17亿元。

长江商报记者注意到，景瑞控股销售额持续下降，2022年前8个月累计合约销售额约53.94亿元，同比减少76.05%。而且盈利能力持续走弱，毛利率连续四年下滑，2018年毛利率为22.6%，到2021年已降至18%。

当下，房地产行业进入偿债高峰期，景瑞控股面临债务兑付压力，却没有厚实的“家底”抗压。截至2021年年底，景瑞控股流动负债为287.62亿元，其中一年内到期的短期债务有106.78亿元，同比增长16.83%，而景瑞控股的现金及现金等价物仅为109.91亿元，同比减少19.46%。仅靠账上流动资产可能难以覆盖待偿还债务。

危机之下，景瑞控股制定了“保内、缓外、瘦身”三年计划，推进转型，解决流动资金的问题。

9月14日，景瑞控股发布公告称，将向郑嘉豪及上海宏伊企业集团有限公司出售苏州璟誉谘询管理有限公司100%股权及股东贷款，交易对价1.04亿元。

景瑞控股在公告中表示，预计将自出售事项中录得亏损约3612.5万元，相当于七折出售。

盈利能力下降毛利率四连跌

自2016年销售额突破100亿元，拥有短暂“高光时刻”后，景瑞控股近年业绩增速持续下滑。

2019年，景瑞控股累计签约销售额约251.59亿元，相比2018年的252.36亿元下降了0.31%，相对于280亿元的销售目标，完成率仅为89.85%。

2020年及2021年，景瑞控股的合约销售额保持微弱增长，分别为255.07亿元、270.11亿元，同比分别增长1.3%、5.9%。其中，2021年销售达成率为90.04%。

2022年，销售疲软态势持续，前8个月累计合约销售额约53.94亿元，同比减少76.05%。

销售额的下滑，也使得公司业绩表现不佳。

2021年，景瑞控股陷入增收不增利困境，实现营收135.5亿元，同比增长6%;归母净利润1.275亿元，大幅减少86.69%。

而且，2021年，公司盈利能力核心指标均同比下滑，毛利率由2020年的19.69%下降至18%;净利率由9.96%下滑至2.91%，

净利润下滑一方面是由于降价促销，以价换量导致。数据显示，2021年全年景瑞控股合同销售均价18849元/平方米，同比下滑16.9%，而合约销售面积143.3万平方米，同比增长约23.8%。

另一方面，近年来，景瑞控股合作开发的项目增多，导致权益占比逐渐下降，数据显示，截至2021年12月31日，景瑞的土储约498.9万平方米，权益面积283.67万平方米，权益比约57%。

2022年上半年，公司业绩持续下滑，近日，景瑞控股发布公告，预期集团今年上半年的净亏损约14亿元至17亿元。

景瑞控股称，上半年预亏，主要原因包括受疫情影响，中国房地产行业整体需求下滑及融资环境持续收紧等影响，以及项目售价、毛利率均同比下降等。

整体来看，景瑞控股毛利率连续四年下滑。财报显示，2018年—2019年毛利率分别为22.6%和20.2%，2020年进一步下降至19.6%，2021年再下降至18%。

频高息发债以新还旧

今年是整个房地产行业的偿债高峰期，景瑞控股前几年以高融资成本换来的债务接踵而来。

今年2月份，景瑞控股出现美元债兑付压力。当时，公司对旗下2022年3月11日到期的1.9亿美元票据向持有人发起交换要约和同意征求，因尚未偿还本金额1467万美元，构成局部违约。

不久后，债务危机开始显现。5月，景瑞控股发布公告披露，公司有一笔发行总额为13.5亿元人民币的公司债“21景瑞01”，将于5月31日付息，票息7.2%。此外，还有一笔余额2.6亿美元债将于今年7月25日到期，票面利率12%。

6月17日，景瑞控股公告称，公司尚未就四只于港交所上市的优先票据支付到期应付利息。据了解，未支付利息金额合计5927.5万美元。

此外，景瑞控股未于2021年12月31日到期偿付借款本金人民币9600万元，也构成违约。

同花顺iFinD数据显示，截至目前，景瑞控股仍有5笔尚未到期的美元债，存续规模9.72亿元，其中有3支合计6.5亿美元债于一年内到期。

不止如此，根据财报，公司于2021年12月31日涉及为借款抵押的资产金额为人民币173亿元，抵押物为土地使用权、在建物业、投资物业、物业、附属公司股份、银行存款等，如果公司流动性出问题，这部分资产随时可能被冻结。今年1月23日，景瑞控股旗下子公司景瑞地产遭股权冻结5000万元。

债务如山倒，景瑞控股却没有厚实的“家底”抗压。截至2021年年底，景瑞控股流动负债为287.62亿元，其中一年内到期的短期债务有106.78亿元，同比增长16.83%，而现金及现金等价物仅为109.91亿元，同比减少19.46%。仅靠账上流动资产难以覆盖待偿还债务。

面对债务压力，景瑞控股选择发新债，以新还旧。2021年，公司共发行了5笔美元债，发行利率集中在12%—14.5%，共计融资5.15亿美元。不过，高息发债导致景瑞的融资成本同比大幅上涨14.2%至8.59亿元。在今年2月，景瑞控股还完成要约交换，发行了1.71亿美元年利率为12.75%的新票据。

日前，穆迪宣布将景瑞控股的企业家族评级从“Caa2”下调至“Ca”，并将其高级无抵押评级从“Caa3”下调至“C”，评级展望维持“负面”。穆迪分析师表示，评级的下调反映了景瑞控股业务减弱和再融资风险的增加，因为其融资渠道减少，未来12至18个月到期的债务规模庞大。

业内人士分析称，景瑞控股美元债融资成本较高，票息均在12%以上，且其高度依赖美元债融资，离岸债券占总债务的37%，在目前信贷环境紧张情况下，公司再融资风险将增加。

亏本出售资产“瘦身”

景瑞控股1993年创立于上海，2013年在香港交易所主板上市，以房地产资产管理为核心业务，资产配置聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公。

2017年，景瑞控股开始着手转型，以“轻资产”为核心，推出优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业务平台。然而，景瑞控股的转型在业内也不太被看好。近年来，随着景瑞控股营收增速的持续放缓，其在轻资产方向的转型之路并不顺利。

增速放缓、资金链承压、转型不利……多重大山下，今年，景瑞控股结合公司的实际情况，制定了“保内、缓外、瘦身”三年计划，帮助公司攻坚克难，推进转型。

所谓“瘦身”，就是通过盘活低效资产和非核心资产，实现资产盘活和缩表出清的目的。

9月14日，景瑞控股发布公告称，将向郑嘉豪及上海宏伊企业集团有限公司出售苏州璟誉谘询管理有限公司100%股权及股东贷款，交易对价1.04亿元。

景瑞控股在公告中表示，预计将自出售事项中录得亏损约3612.5万元，相当于七折出售。

景瑞控股表示，出售事项将帮助缓解本集团的流动资金问题，所得款项将用作一般营运资金。

此前在6月份，公司曾公告称，将采取一切可行措施，如尽快出售资产，以解决流动资金的问题，并表示将致力于2022年第四季度前解决境外流动资金问题。据悉，自2022年3月以来，公司于疫情限制地区的业务受到严重影响，其资产出售已延迟，且内地境外资金审批进度亦已延迟。

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